【论道】契约之外的管理如何更有效？-中国物业管理

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文/孙国新（呼和浩特市青城物业总工程师）
从某种意义上说，契约就是合同，合同是一个预期上的约定脉血康胶囊，但所有的契约都是不完备的。所谓完备，就是能够穷尽所有细节，一切都预先设定好。如一个企业的管理制度，不可能把各种可能存在和潜在的问题都用文字的形式约定在其中，而在制度的执行中，往往还会发生这样或那样的一些问题。
再如在物业管理与服务和聘用员工的过程中，制度的设定和劳动合同中都会有规范员工的任务和标准，但是，不可能把员工从早到晚每分钟干什么都写的清清楚楚。此外cride，用工单位往往只能知道应聘者的部分信息，不可能了解全部信息。信息不对称会造成两个问题。一个是逆向选择，企业希望找到勤快的员工，但有可能是懒惰的。还有一个是道德风险，比如用工单位与应聘者按照合同约定签订合同后，应聘者并没有承诺的那么勤快。这些情况在社区的管理和服务的活动中同样存在。
剩余收益与股权激励机制
对于管理方式，各企业都有各自的招数也就是管理的方法，如用水平较高的员工来担任品质管理员，但问题是品质管理员能做到完全的公平吗?用什么依据来辨别谁偷懒，谁积极呢?这样就派生出了各种评分标准，有的细化到了几点几分，标准与规范都好订，但人的情感与情绪并不能用一个标准来规范。这就导致最细最严密的规章和制度都会是白费的，人是决定因素的关键。笔者认为从人性本质的角度上来制定一些规章和制度，看上去相对会好一点，对于小区的管理与服务也同理。
如此一来就出现了一种让员工分享一部分剩余收益(企业利润)的制度，大家都是剩余的所有者，企业的赢利是靠大家共同的努力下来实现的同时，这种利益也是大家共同分享的电视剧军刺，俗话说有钱大家赚，这就是股权激励制，股权激励制度是让员工们都成为企业的一分子与企业共存“望”，在理论上是一个较为成熟的管理与分配制度，用利益关系去激励大家的工作，股权激励的问题往往是出在剩余收益的分配与风险的共同承担上，这同样也是一种契约，一种结果，这个契约最终的结果大家是否都会满意，是设计这个股权激励制度的关键。在小区的管理与服务中嫤语书年，我们同样也可引入股权激励制度，让全体业主共同来关心和参与小区的管理，让大家共享利益。
剩余控制权
有些权力合同里是能写清楚的，有些是写不清楚和模糊的，遇到这种情况，谁说了算，这就是剩余控制权。剩余控制权对于一个企业，一个小区，甚至一个家庭，都有很重要的意义。美国哈佛大学经济学教授哈特对剩余控制权的分析使他获得了2016年诺贝尔经济学奖。剩余控制权理论是指晨昏定省，由于契约是不完全的，使得不可能在初始合同中对所有的或偶然事件及其对策都做出详尽可行的规定，钱景峰这就需要有人拥有剩余控制权，以便在那些未被初始合同规定的或偶然事件出现时做出相应对的决策锦上花浓。私营企业的剩余控制权一般都掌握在老板或董事长的手中，国企掌握在一把手或领导班子中，公众事业都掌握在国家和政府的手中羞涩造句。而我们的物业管理与服务呢爆乳音头，剩余控制权应该掌握在业主委员会和业主大会上来。
在我们包干制的物业管理与服务之活动中，业主与物业公司之间也是一种契约关系，物业管理条例也好骑士vs湖人，物权法也罢，都不可能把物业管理与服务活动中的全部事宜写的清清楚楚和明明白白济缘算命，就是写清楚与道明白了，在活动过程中因一些人们的意识和情绪上的差异，往往也会存在不完全照章办理的事实。
这就引出了一个物业费用为什么不好收取的问题。在探讨这个问题前，首先要搞清楚的是为什么，个人理解这个为什么无非是社会心态问题周宝生，开发商存在的问题和物业公司自身的三大主要问题，后两个问题好说也好理解，前面的那个问题有点不太好说。
不完备的契约存在于人们各种形式的活动中，法律与法规只规范了人们行为的底线、责任和义务，而法院的责任是依法去评判谁对谁错的一个政府机构，但法律与法规同样也是一个不完备的潜在因素很多的“契约”。政府负有调整和平衡各阶层、组团之间分配问题的责任和义务，但这个问题，往往只能做到尽可能地或者是最大限度的成度，而谁也做不到绝对的平衡和完美的分配。
酬薪制的优越性
思想在改变，社会在进步，诚信为本在扩大，不完备的契约问题在缩小。模式与制度的创新也就是为了缩小不完备的契约而努力的。付出即有回报，但付出有时不一定马上就有回报，怎么办?需要有一个较为合理的分配平衡模式，一个物业管理服务上的新模式，实际上这个比较合理的物业服务模式早已存在了，就是物业管理条例中的酬薪制，我认为酬薪制优于目前都在用的包干制，包干制的缺点说白了是小区存在和发生的一切问题都必须由你物业公司来承担，因为你是大包大揽的怒海威龙，契约上已经有所明确，不找物业公司找谁，谁让你把别人的问题与责任和义务都承揽到了自己的头上了，想赚大钱而又不想承担风险，那有这样的好事，风险与利益往往是均等的鲍惠荞。
另一方面，包干制实行快三十年了，现今的物业市场是一个什么状态，大家都比我清楚，没有必要盼望政府会给下一道诏曰嗅密码，把利益分配侧重过来，应换换思路了非典后遗症，你本身就是一个服务企业刘保威，给人家打工的公司，一些管理上的前提是为下面更好地服务而创造条件的，不是你管的依据洪荒圣龙。可别忘了，让被服务者得到应有的服务，让人家舒适自己才能舒服，这是服务的本质。
在薪酬制度下，物业公司的管理服务内容与物业费用是公开和透明的，多余的款项可以用来改善小区的环境和设施，自家的钱化在各自的身上灵异女道士，我想这样做业主们都会理解以于支持的，让业主实实在在地看到小区的变化和物业升值的效应，再把这种效应转型到以“股权”主导的形式上来，目前存在的一些问题也许就能够迎刃而解了，不妨一试。
社会都在提倡契约精神msshe，所谓的契约精神是指存在于商品经济社会，而由此派生的契约关系与内在的原则，是一种自由、平等、守信的精神，守信是契约精神的核心，也就是所谓的诚信。
来源：《城市开发》杂志