【解析】商铺分割难题及租金定价方法-和创摩尔

商铺分割对项目销售、招商及后期经营影响深远。商铺分割后，如何制定合理的租金方案，实现良好收益？
一、商铺分割步骤及要求
1、铺位分割步骤
铺位划分的前期工作

铺位划分顺序

2、不同商业业态开间进深要求
餐饮对开间进深的要求

以某商业广场的酒吧街为例

服饰对开间进深的要求

以某商业步行街服装业态的商铺为例：商铺一

以某商业步行街服装业态的商铺为例：商铺二

美容美发对开间进深的要求

二、商铺分割难题与破解方法
1、商铺分割常见难题

难题1：铺面分割
空中街市的回廊，一户一厕所一管网系统一楼梯等，造成商铺开发成本增加使用率减少；
沿港路异形设计林潇潇，导致部分铺面没有临街展示面，缺乏商业功能价值；
铺面进深过长，导致销售总价过大，租金基数高，影响招商（专题阅读）和销售难题御井烹香。

难题2：辅助功能区
辅助功能区太多，白白浪费了许多可销售面积。主要是楼梯太多、厕所太多、空闲场地太多。这些辅助功能区直接影响整个项目的租金、物业管理费成本喰种怎么读，也增加公共能耗和维护成本三多不除，公摊不减。　

难题3：通道分割　
许多商业项目的通道和道路分割不尽合理，一方面过道没有针对人流的导向进行设计，设计了大量过道、楼梯和回廊；另一方面过道设计不规则，拐角、分叉太多，不符合人的行走习惯，对空间造成浪费。　

难题4：公摊比例过高
在无法大面积招商的情况下，长春家政公司要降低公摊比例唯一的办法就是提高使用率，包括缩窄过道、取消部分楼梯、取消休息场所、销售电动扶梯下部的空间等，将所有的可出售面积均作为商铺招租和出售。　
目前部分商业项目的公摊比例达到了50%，根据以上进行的分析，可以看出如果以上的分割建议全部实行的话，最大可将公摊面积减少15%-25%，将公摊比例从50%压缩到 25%左右。
2、商铺分割难题破解
（1）合理设计商业场所平面布局
平面布局设计是确定通道形态，确定铺位的布局和面积大小，最大限度地为每个铺位带来通行人流，提供更多的生意机会。
方法1：以柱点为自然分界点，便于纵向和横向分割

方法2：以电梯的口为中心进行排列通道，便于人流分散

方法3：纵横通道交叉空间太小时尽可能交叉
在两条纵横通道交叉时，如果空间太小则尽可能交叉，这样对纵横道路视野有益。

方法4：纵横通道交叉空间太大则采取环形设计
在两条纵横通道交叉时，如空间太大，则可考虑采用环形或敞开式，使分割与统一标准铺位面积相差不大。

方法5：边线以直线为主
对于边线，尽可能以直线为主，要两边同时有摊位，忌讳一侧有，一侧无。

方法6：变现不规则尽可能拉直处理
对于边线中有不规则的绝世唐门顶点，则尽可能拉直处理，虽然会使摊位面积不均匀，但会使道路齐整凶兽前锋，便于人流贯通。

方法7：边角区域不规则可以考虑适当弯曲
如遇边角区域不规则蓝魔i9，部分区域面积过大，则可以考虑适当弯曲，使之面积差不要过大。

方法8：卫生间和消防梯处，道路边线不设摊位
在卫生间和消防梯处，道路边线不要有摊位，边线应紧贴卫生间门面，如距离太长，则可考虑放置柜台，宽度0.5米，墙面做货架处理。

方法9：多层面注意主通道设计
主通道与辅道有差距，主通道应在2.4米以上，若在电梯口的主通道要有3米左右的驻留空间。在电梯的上下口处，就要有直角交错道路，使之为主要的纵横线或是形成主通道仵德厚。

方法10：弧形与环形设计有不同的运用
在正方形楼面积中，多采用环形设计。在交错道路的平面中，有间距大的多采用弧形或环形设计。

方法11：电梯口的拐角处可用弧形设计
在电梯口，服务台中或是拐角处，可用弧形设计。越不规则的地方，弧形设计应用越广泛。

方法12：不可生硬搬用棋盘式
在棋盘式隔断中，弧形组合在一些拐角处应用效果尤其明显百万杀人游戏，所以不可生硬搬用棋盘式。

方法13：电梯口要设有主要通道

方法14：单层小面积区域，考虑敞开式与隔断式结合
单层面积小的区域，可以考虑敞开式与隔断式结合，在边线用隔断，中间用敞开式。摊位的敞开可用地面的色彩和灯光作区域划分；柜台的敞开则可采用弧形的设计。在敞开式中，如果业态是小百货或通讯饰品类，可以设置全敞开式，许多商场就是采用敞开式与隔断式相组合的方式。
（2）强化铺位的功能设计

方法1：主通道辅通道根据人流量进行设计
功能设计中为了高效实现人流、物流等流通的需要，在通道设计中要分主通道与辅通道，主通道为2.4米、2.8米、3米、3.2米或更大；辅通道则为2.2米、2米、1.8米、1.5米，具体区域通道的宽度应根据人流量来设计。
方法2：大小不仅应和经营业态相吻合
大小不仅应和经营业态相吻合，也应和各地区的消费习惯相吻合，如服装摊位一般设计为6-25平方米即可，36平方米的就为大商铺。门最好是玻璃门，单门或两扇门都可以，尽可能以长方形为好，一般黄金矩形商铺的使用率最高，不规则的边角在商铺使用中可做服务业态或艺术处理（如形象广告、水吧等）。
方法3：墙面使用材料依据经营的产品和市场档次而定
隔断墙的设计有很多种，比较方便的有以方钢为龙骨或轻钢龙骨，墙面用防火板或彩钢板、石膏板、槽板材料等。总之墙面的使用要以具体经营的产品和市场档次而定，门面的材料则可用布卷帘或玻璃门。30平方米以下的商铺玻璃门的开门应开在一边，而不是在正中央。
三、租金定价方法与计算公式
1. 影响商铺定价的12个因素

2. 商铺租金定价的参考原则

3.租金定价方法

4.租金定价公式
（1）根据项目的建设成本，目标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模，设定期望的销售总额ls2头盔。如：Y亿元。
（2）凭方法对项目不同层别进行系数设定。原则上第一层是项目价值最高价格最高的层别，通常取系数为100%；第二层次之，根据项目的具体情况取小于100%的系数值，系数值的大小取决于项目的人流导向系统，商铺的规划布局，周边商铺价格水平等因素。依次类推越高层别系数越小，地下层别亦如此。
（3）计算各层别的权重系数。
公式一：系数X销售面积（建筑面积）=权重系数
（4）计算总权重系数。
公式二：∑权重系数=总权重系数
（5）计算层别总价和层别均价。
公式三：（目标销售总额÷总权重系数）X层别权重系数=层别总价
公式四：层别总价÷层别销售面积（建筑面积）=层别均价
（6）在得出各层别的总价和均价的前提下，具体计算各层别不同位置的商铺的售价。具体如下：
根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值（此时不考虑该层别在整个项目的权重系数和销售总价，设定思路与层别系数设定相似）位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为100%吉田拓郎，根据不同因素的变化递减。
计算该具体商铺的权重系数。用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售面积（建筑面积）计算得出该商铺权重系数。
公式五：商铺系数X商铺销售面积（建筑面积）=商铺权重系数
依次类推计算出各个具体商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数。
公式六：∑具体商铺权重系数=层别商铺总权重系数
计算具体商铺总价和具体商铺销售单价。
公式七：（层别计算销售总额÷层别总权重系数）X具体商铺权重系数=具体商铺总价
公式八：具体商铺总价÷具体商铺销售面积（建筑面积）=具体商铺销售单价
至此，商铺的具体价格制定就基本完成总裁怀里妻。然而这不是一成不变的，而应根据市场的销售情况、竞争环境、投资者的反馈、目标利润的调整等因素对具体的商铺进行调整。
【租金定价案例参考】
项目价值评价表

价值实现表

推算出本案的租金水平就要先得出平均价值实现度，根据上表知，平均价值实现度（本案除外）为66.57%，但如果无法确定项目4的销售价格和租金时，需要在计算本案的租金时所需的平均价值实现度不将项目4的价值实现度计入其中，因此此时可得出的平均价值实现度为65.5%。
A.租金统计及分析

B.价值实现下的租金及售价定位
根据各商场的租金来测算出本项目的平均租金。如果项目3的租金是以扣点的形式来取得的，那么是可以根据测算的项目3年收益来推算出其月租金的。
各商场租金表（元/㎡·月）

根据上表知项目竞争商场的平均租金为108元/平方米·月林达浪，因此可根据该数据推算出本案的平均租金，进而推算出商铺平均售价。
本案平均租金 = 平均租金×本案价值实现度÷平均价值实现度
= 108×81%÷65.5%
= 131.91（元/平方米·月）
本案平均销售价格= 本案平均租金×10年×12月
=131.91×10×12
=15,828（元/平方米）
　租售模式中绕不开的三个问题
具体而言，“持有主力店，销售小铺”，“持有主要节点位置，散售其他位置”，“散售后全包租”……诸如此类的字眼大家一定不陌生。然而，理论人人会讲，待到实操时，却总会遇见各种各样的问题：
1.如何“持有主力店，销售小铺”？
须了解什么样的店叫做主力店，什么样的店叫做小铺？是以面积来区分，还是以店铺在项目做所起到的作用来区分？如果是以面积来区分发泥怎么用，3,000平米的快时尚旗舰店与3,000平方米的餐饮主力店是否能划等号？如果是以店铺作用来分，那么是应该按对外的形象来确定主力店，还是按吸客力来确定？因此，以是否“主力店”来安排租售差异，其实是个很模糊的概念。
2.如何“持有主要节点位置，散售其他位置”？
所谓“节点”，不同的项目有不同的节点，入口、中庭、甚至次动线，都有可能是关键节点，对节点判断不准，将不能达到预期效果。
3.如何“散售后全包租（返租）”？
这个原则一直备受很多开发商的质疑。返租理论其实是针对目前商业市场租金与售价不能挂钩所想到的人为措施。笔者认为，娄清返租行为将最终被理性的投资客所抛弃动博网，投资客也将回归理性，将投资回报的看点更多地放在物业增值上面。返租模式有一个天然弊端，通常开发商需要贴钱进行返租，承担经营风险。而非连锁开发的开发商很难愿意用更多的资金，投入到已经销售的物业中去。所有的经营风险仍然转嫁给了投资客。
制定租售策略的四个要点
面对租售操作难题，到底有无解决办法呢？笔者认为，常规性的总结只能作为辅助的参考依据，更多的需要在前期根据实际情况制定清晰的策略，用以指导后期的租售执行。在制定租售策略时，必需综合思考如下四大问题：
1.不能脱离市场谈策略
市场是最能反映真实情况的事情。对于租售项目来讲，市场大势、投资客偏好、消费者偏好、租户需求等，都是需要综合考量的因素琼剧张文秀。虽然需求端通常具有盲目性和可引导性，但整体大方向是不能逆转的大赌石。举个例子，某地投资客的喜好集中在一、二层，对于高楼层投资兴趣降低云车网，高楼层的客户集中在租赁和自用型投资客，面积偏大。因此在策略制定中萌宅千姬变，低楼层面向大众投资客，高楼层以自用投资客和租赁客为主，制定了不同的租售策略。
2.不能脱离产品谈策略
销售型物业和租赁型物业在面积区间、开间进深比、公摊等方面有着不同的需求。只有前期制定出具体的策略，才能在产品设计阶段规划出市场能接受的产品。笔者曾经见过一个市场项目，在前期规划阶段，公司制定了持有的策略，所有的产品规划都按照最能满足商户进驻的方式来规划，采用了最常见的商业内街做法，店铺面积100平方米左右。随着项目开发，资金出现问题启东百业网，需要销售商铺回款，在推售商铺的时候发现产品面积偏大，要再做切分时发现店铺进深比不合适，最后导致销售时去化速度特别慢。
3.不能死板固化谈策略
租售策略不是一个死板的策略，在策略的制定时就要充分考虑各方面的变动因素。如市场可能发生的变化和风险，一定要站在现在看未来。一个现实的例子：某个项目前期制定了高楼层租赁为主时，在销售中遇到了愿意购买的自用型买家，且业态与前期规划也非常吻合，这个时候是卖呢，还是不卖呢？
4.不能脱离财务谈策略
一个项目的开发，归根到底是要实现财务目标。在制定好租售策略以后，一定要用财务方式进行验证。在验证中最好能判断最低预期与最高预期，并综合比较敏感性。特别是开发商在前期一定要算清楚帐，想清楚开发目标，并尽可能的进行预判，否则很有可能出现因为财务目标发生变化而导致后期执行困难的情况。
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